Oct082015

Par Me Bruno Georgescu, LL.M. Tax

Récemment, une cliente nous a demandé si elle pouvait utiliser la technique de la « mise en place de l’argent » (MAPA) à l’égard de ses immeubles à revenus. Cette dernière semblait croire que seulement les gens exploitant une entreprise active (ou travailleurs autonomes) pouvaient se prévaloir de cette planification. La technique de la « MAPA »  sert principalement à rendre déductibles les intérêts sur un prêt hypothécaire personnel (hypothèque résidence principale). Nous reproduisons nos recommandations formulées à la cliente ci-dessous :

Mme X,  

La présente fait suite à notre rencontre du XXXXXXX. Nous avons été informés, à la suite de cette rencontre, que vous avez l’intention de vous prévaloir des avantages de la technique MAPA.

Nous comprenons que vous êtes personnellement propriétaire d’un ou plusieurs immeubles à revenus et d’une résidence principale grevée d’un prêt hypothécaire. La mise en place de la technique de la MAPA vous permettra de réduire la portion intérêt de votre hypothèque sur votre résidence principale en convertissant progressivement des intérêts non déductibles en intérêts déductibles.

La Loi de l’impôt sur le revenu (autant au fédéral qu’au provincial) permet la déduction des intérêts payés à condition que ceux-ci aient été encourus dans le but de tirer un revenu de bien (dans votre cas vos revenus locatifs).

 

Voici les étapes devant être mises en place :

1. Ouvrir deux comptes de banque différents, un pour les revenus et un autre pour les dépenses relatives à vos immeubles à revenus

Nous comprenons que présentement vous avez un seul compte dans lequel vous encaissez vos revenus locatifs et duquel vous payez vos dépenses (taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires, etc.)  Or, il s’agit ici de volontairement isoler (mettre à part) les revenus locatifs des dépenses, d’où la nécessité d’avoir deux comptes distincts.

2. Ouvrir une marge de crédit

C’est à partir de cette marge de crédit que vous paierez dorénavant toutes vos dépenses de location (immeubles à revenus) plutôt que d’utiliser une partie de vos revenus locatifs.

Les intérêts payés sur cette marge de crédit seront pleinement déductibles puisque la marge de crédit sert à financer vos immeubles à revenus.

3. Rembourser les prêts personnels non déductibles (hypothèque résidence principale) avec le compte « revenus »

Au fur et à mesure que vous encaisserez vos revenus locatifs dans votre nouveau compte « revenus », vous les utiliserez exclusivement afin d’accélérer le remboursement de votre hypothèque sur votre résidence principale dont les intérêts ne sont pas présentement déductibles.

Comme vos dépenses de location ne seront pas payées à même ce compte, vous disposerez de plus de liquidités afin d’augmenter vos paiements hypothécaires sur votre résidence principale. À noter que ce compte « revenus » peut également servir à payer toute autre dépense de nature personnelle (épicerie, voyages, impôts, automobile, etc.).

Il se peut que vous soyez limitée quant à l’accélération du remboursement de votre prêt hypothécaire s’il s’agit d’un prêt fermé. Vous pourrez alors choisir de raccourcir la périodicité de vos paiements en retenant le paiement hebdomadaire accéléré, en doublant vos paiements périodiques et en effectuant des paiements forfaitaires au moment permis au contrat. Vous ne pourrez toutefois pas aller au-delà, même si vos liquidités vous le permettent. Par contre, vous pourrez opter pour un prêt ouvert au moment du renouvèlement de votre prêt pour obtenir une latitude optimale (à valider avec votre institution financière).

Afin que la la technique de la MAPA fonctionne il est essentiel à ce que le paiement des dépenses personnelles n’excède pas le montant de vos dépenses locatives. Ex : si vos dépenses annuelles locatives (taxes, entretien, hypothèque) sont de 36 000$ vous ne pourrez pas utiliser annuellement plus que 36 000$ de votre compte « revenus » pour rembourser vos dépenses personnelles.

4. Convertir la marge de crédit en prêt hypothécaire

Lorsque vous aurez terminé de rembourser vos emprunts personnels ou que la nouvelle marge de crédit sera pleinement utilisée, vous devrez peut-être la convertir en un prêt hypothécaire afin d’obtenir de meilleures conditions d’emprunt, entre autres sur le plan du taux d’intérêt.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question supplémentaire.

Me Bruno Georgescu Me Bruno Georgescu est membre du Barreau du Québec et titulaire d’une maitrise en fiscalité décernée par l’École des Hautes Études Commerciales (Montréal). Depuis plus de 15 ans Me Georgescu se spécialise dans la fiscalité des PME et le droit des affaires participant activement au succès de ses clients.  Entrepreneur dans l’âme, Me Georgescu est le président de la firme Légataxe inc. 

Courriel: bgeorgescu@legataxe.com
Tél. : 514.834.1719
Web : www.legataxe.com

Articles connexes


À propos de l'auteur


Oliver Pare

Olivier Paré est président d’AVEGO Groupe Financier, cabinet en assurance de personnes, et détenteur d'un permis comme représentant en épargne collective. Lecteur assidu et passionné par le monde de la finance, Olivier met toutes ses connaissances et sa persévérance au service de ses clients depuis plusieurs années. Vous pouvez rejoindre M. Paré par téléphone au (418) 266-7290 ou sans frais au (855) 266-7290.

(0) Commentaires


Laisser un commentaire

Moonshine Alexandra Grace Freshchest Megastar Vibrant
premade-image-03

L'infolettre AVEGO

Abonnez-vous dès maintenant à notre infolettre La chronique Ma Stratégie Financière.

Vous avez souscrit avec succès à notre infolettre !