Août202010
J’ai eu la chance cette semaine de rencontrer un ‘promoteur immobilier’ qui
est venu parlé de l’occasion d’investir dans son projet immobilier, qui
est en fait des unités de condos neufs, ainsi que des 3 logements.
Un projet soit disant ‘clé en main’, très rentable, avec beaucoup de potentiel,
très peu de mise de fond nécessaire, aucune gestion de locataire à effectuer,
et un ‘cash-flow’ positif.
Le vrai paradis, n’est-ce pas!? Tout le monde recherche ce type d’investissement,
sans aucun risque, avec un bon rendement, sans s’inquiéter de rien et facile.
Lors de sa présentation, plusieurs personnes qui étaient présentes semblaient
bien intéressées par son projet. Et avec raison!!
Par contre, de mon côté, j’étais très perplexe car plusieurs données qu’il
mettait en avant plan étaient erronés ou du moins, incomplètes.
J’ai été le rencontrer personnellement après sa présentation pour lui poser
des questions sur ses chiffres et cela confirmait bel et bien ce que je croyais:
Pour réussir à avoir un immeuble locatif NEUF au Québec, avec un ‘Cashflow’
positif, dans le marché actuel,. vous devez mettre énormément d’argent en mise
de fond… et surtout espérer que le marché continue à monter encore pour réaliser un gain intéressant.
J’ai questionner son projet sur plusieurs points…
Voici certaines des SIMPLES questions que j’ai posé et que souvent, on oublie de poser dès le départ… qui vous éviteront bien des erreurs qui pourraient vous être coûteuses.

Le simple fait d’analyser et de questionner les chiffres et les réponses que
les gens vous donnent à l’occasion (principalement quand ils vous offrent
quelque chose de tout rose, facile, rentable et qu’à les écouter parler,
c’est le paradis et les oiseaux chantent!)
Monsieur disait qu’avec un condo qu’il vendait avec un prix de près de 200,000$, compte tenu des dépenses, et des revenus de locations probables, il resterait un cashflow positif de 20$ par mois.
1ère Étape: Questionner les revenus et dépenses qu’on vous propose.

Est-ce réellement la valeur que se louera ces condos ?
Est-ce réellement ces dépenses ?
Est-ce que 80$ de frais de condo et d’entretien, selon-vous est réaliste ou il est
pensable que ces frais augmenteront un jour ou un autre?Selon ces calculs et son analyse de rentabilité du projet qu’il vend, le coût
de la mensualité hypothécaire, selon lui serait de 572$ (de mémoire, à quelques dollars de plus ou moins).
Je lui ai alors demandé comment avait-il compter celle-ci: il avait calculer
le montant du versement hypothécaire avec un taux de 2.25% variable, amorti sur 35 ans!

ERREUR À NE PAS COMMETTRE: Ne jamais calculer la rentabilité d’un immeuble avec un taux variable. Surtout lorsque le taux variable est presque à son plus bas historique!
2e ERREUR À NE PAS COMMETTRE: Arrangez-vous toujours pour connaître ce que vous parlez… et, testez les connaissances de la personne qui vous ‘vend’ le projet.
Cette personne a osée me dire que les taux allaient baisser encore et demeureraient stables sur une période de 5 ans, et que c’était correct de calculer une rentabilité d’immeuble avec un taux de 2.25% !
Je vous invite toujours à calculer le rentabilité d’un immeuble avec un taux FIXE. Être conservateur dans vos calculs vous permettra de vous éviter des erreurs très coûteuses.
Les taux fixe 5 ans étant à environ 3.85% présentement, je suis plus du type à calculer avec un taux ‘conservateur’ à 5 ou 5.5%. La différence entre ce taux et le taux que vous paierez réellement sera un PLUS, dans vos poches! C’est mieux que l’inverse, n’est-ce pas?!
Le simple fait de calculer la mensualité avec un taux plus ‘conservateur’, disons à 4%, fait en sorte que le projet immobilier n’est pas rentable: ce qui veut dire que, avec les dépenses et les revenus prévus, il vous COÛTERA de l’argent, mensuellement, pour avoir cet ‘investissement’ !
Le magnifique projet immobilier, qu’on vous a ‘vendu’ comme étant sécuritaire, magnifique, simple, qui vous rendra riche, etc. n’est plus nécessairement ce qu’il était supposer être:
dès que les taux d’intérêt montreront d’un poil, vous devrez effacer des pertes importantes, à chaque mois.
Selon-moi, vous ne devriez jamais acheter un actif immobilier avec un cashflow négatif, outre si vous êtes propriétaire occupant bien sûr.
Vous avez un magnifique avantage sur plusieurs personnes: Vous êtes membre de ma Chronique hebdomadaire. Combien de gens, pensez-vous, ne s’arrêtent pas à se questionner et achètent de tel projets immobiliers, et se font expliquer le projet d’une façon telle que lorsque le marché changera (augmentation de taux, augmentation de taxes, d’entretien ou du taux de vacances) ils seront pris à la gorge?

La prochaine fois qu’on vous propose une telle occasion, pourquoi ne pas m’appeler pour connaître mon avis??? Je suis tout à fait convaincu que toute personne devrait avoir un portefeuille diversifié (y compris un portefeuille d’investissements immobiliers) mais… À quel prix ?!
La semaine prochaine, je vous ferai part d’un autre questionnement à avoir lorsque vous investiguez… avant d’investir!
Celui-ci vous épargnera beaucoup de problème aussi.
Entre temps, n’hésitez pas à m’écrire pour toute question.
Personnellement dévoué à votre Liberté et votre Sécurité financière,
Olivier Paré
Conseiller en Sécurité Financière et
Représentant en épargne collective
Tél.: 418-266-7290


PS: L’auteur de cet article, Olivier Paré, ne peut PAS être tenu responsable
de quelque erreur ou omission contenu dans cette Chronique. L’article ci-haut
ne représente PAS un conseil ou une recommandation financière. Vous devriez
obtenir l’avis de votre conseiller financier, fiscal ou légal avant de prendre quelque
décision qu’il soit face aux idées, concepts ou stratégies décris dans la présente Chronique.

Le but de cet article est de vous informer, vous offrir des idées, vous éduquer et d’offrir une valeur ajoutée au service qu’offre Olivier Paré.

De plus, la présente Chronique n’est pas endossé par aucun institution financière,
n’engage la responsabilité, et ne réflete pas l’opinion d’aucune compagnie ou

institution financière avec laquelle M. Olivier Paré faire affaires.

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À propos de l'auteur


Oliver Pare

Olivier Paré est président d’AVEGO Groupe Financier, cabinet en assurance de personnes, et détenteur d'un permis comme représentant en épargne collective. Lecteur assidu et passionné par le monde de la finance, Olivier met toutes ses connaissances et sa persévérance au service de ses clients depuis plusieurs années. Vous pouvez rejoindre M. Paré par téléphone au (418) 266-7290 ou sans frais au (855) 266-7290.

(1) Reader Commentaire


  1. Pierre-Olivier Langevin
    20 août 2010 à 16 h 00 min

    Excellent article Olivier!J'ai bien ris lorsque j'ai lu que ce promoteur avait calculé le versement hypothécaire sur un taux de 2.25% pour 35 ans! C'est malheureux de voir à quel point on peut prendre les gens pour des imbéciles... Enfin, lequel est le pire, celui qui se laisse avoir ou celui qui trompe les autres... ?Salutations, Pierre-Olivier

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