Mar102010

Voici la 2e partie d’une série d’articles concernant les investissements immobiliers. Pour lire la première partie de cet article, intitulé « Comment trouver la mise de fond nécessaire à l’acquisition d’une propriété à revenus », veuillez vous rendre ici…

Si vous êtes comme 95% des investisseurs immobiliers qui me consultent, vous pensez sans doute que vous serez plus riche une fois tous vos emprunts sont payés.

Ainsi, vous faites comme ce que vous vous êtes fait inculquer depuis votre enfance; vous mettez tout vos efforts pour diminuer vos emprunts le plus rapidement possible, et en amortissant vos emprunts hypothécaires sur 15, 20, ou 25 ans dans le but de « Payer moins d’intérêts »!

Contrairement à ce que l’on croit, vous êtes carrément désavantagé d’agir ainsi lorsque vous voulez investir dans l’immobilier. Laissez-moi vous expliquer mon point de vue…

LE gros avantage des investissements immobiliers est ce que le « levier » vous apporte; vous faites un profit avec l’argent d’une autre personne que vous (celle de la Banque!). Vous devriez toujours diminuer au maximum l’argent que vous investissez, de manière à maximiser le retour sur VOTRE investissement.

SECRET: Lorsque vous faites une demande d’emprunt, les prêteurs ne regardent pas uniquement le montant que vous devez. Ils regardent avant tout ce que vous avez à payer mensuellement. Bref, ils regardent la proportion de vos revenus qui paient vos emprunts, mensuellement.
Donc, si vous avez un emprunt de 200 000$ qui vous coûte (par exemple) 1000$ par mois, versus le même emprunt de 200 000$ qui vous coûte 1400$ par mois parce que vous avez choisi de le payer plus rapidement, vous serez désavantagé lorsque vous voudrez faire une autre transaction et aurez besoin de crédit. Simplement parce que vos responsabilités financières mensuelles sont plus élevées.

Aussi, compte tenu de taux hypothécaires qui sont actuellement à 3,79% pour un terme 5 ans fixe, ou 1,85% pour un taux variable, laissez-moi vous poser cette question:

Est-ce que vous pensez sincèrement que vous ferez un rendement de moins de 3,79% avec vos investissements immobiliers sur une période de 5 ans?

Pour résumer, si vous pouvez emprunter, disons 1,000,000.00$ à 3,79% et l’investir dans un actif immobilier qui vous rapportera, par exemple, 10% de rendement, pourquoi auriez-vous avantage à payer cet emprunt rapidement?

Selon-moi vous devriez amortir vos emprunts immobiliers au MAXIMUM (encore plus compte tenu des taux actuels), de façon à vous garder le maximum de liquidités pour réinvestir dans d’autres actifs, et ainsi aller chercher le plus de liquidités possibles de la part des Banques, et ainsi… maximiser votre profit!


Lors de mon prochain article, je vous parlerai des 4 façons pour faire un profit en investissant dans l’immobilier; les mêmes 4 stratégies que j’utilise pour mes clients qui me consultent afin d’établir la meilleure stratégie financière pour leurs investissements immobiliers!


D’ici là, dites-moi ce que vous pensez des opinions que comportent cet article. Êtes-vous d’accord ? En désaccord ? Pourquoi ?

Personnellement dévoué à votre Liberté et votre Sécurité financière,


Olivier Paré

Conseiller financier

Tél.: 418-266-7290

Fax: 418-948-9110

Courriel: olivier@MaStrategieFinanciere.com

Site Internet: www.MaStrategieFinanciere.com

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À propos de l'auteur


Oliver Pare

Olivier Paré est président d’AVEGO Groupe Financier, cabinet en assurance de personnes, et détenteur d'un permis comme représentant en épargne collective. Lecteur assidu et passionné par le monde de la finance, Olivier met toutes ses connaissances et sa persévérance au service de ses clients depuis plusieurs années. Vous pouvez rejoindre M. Paré par téléphone au (418) 266-7290 ou sans frais au (855) 266-7290.

(3) Commentaires


  1. Pierre-Olivier Langevin
    10 mars 2010 à 21 h 30 min

    Salut Olivier,Je dois t'avouer que je ne suis ni en désaccord, ni en accord avec ton analyse.Il est certain que mathématiquement, il ne fait aucun sens de payer rapidement une dette à faible intérêts si les «flux» ou excédents de liquidités dégagés sont investis à un meilleur taux de rendement.Toutefois, je connais plusieurs personnes qui sont totalement allergiques à la dette et qui ne pourraient s'endormir la nuit en ayant la conscience tranquille sachant qu'ils ont une grosse dette à porter sur les épaules...Il y a aussi le risque que les taux d'intérêts fluctuent au fil des années. Qu'arrive-t-il si, par exemple, lors du renouvellement de l'hypothèque, les taux ont beaucoup augmentés et il ne devient plus mathématiquement avantageux de profiter d'un effet de levier? Prôneras-tu un remboursement plus rapide de la dette? À mon avis cette stratégie doit être revalidée régulièrement. Qu'en penses-tu?Les investisseurs immobiliers sont réputés pour utiliser beaucoup l'effet de levier. Disons qu'à mon avis, cela augmente le risque... S'il arrive un problème majeur, le levier augmente les dégâts mais si tout fonctionne bien, le levier peut être une forte source d'enrichissement. Ce n'est pas d'ailleurs ce levier excessif qui a causé une bonne partie des dégâts lors de la crise financière que l'on vient de vivre?Content de pouvoir échanger avec toi, les points de vue de tu amènes sont toujours enrichissant!

  2. mastrategiefinanciere
    11 mars 2010 à 8 h 49 min

    Merci pour ton bon commentaire Pierre-Olivier, je l'apprécie car en effet, il permet de nous questionner un peu plus longuement face à mon article: ce qui est très bien car le but de cet article est de faire réagir et faire justement penser... au delà de mon opinion!Je connais aussi beaucoup de gens et de clients qui ne peuvent imaginer payer ces dettes à plus long terme. Malheureusement, la plupart de ceux-ci ne sont pas dans les meilleures situations financières que je vois dans mon travail de consultation. Est-ce un hasard? Peut-être, peut-être pas!Mais la plupart des gens, selon moi, lorsqu'ils se font expliquer comme il faut tous les avantages (et inconvénients) d'une telle façon de penser, ils se remettent en question et j'ai des dizaines d'exemples en tête, de personnes qui m'ont consulté et qui ont changé totalement leur situation financière simplement en modifiant leur pensées ancrées et changer la façon dont ils se positionnent face à leurs emprunts et investissements... pour le mieux!Pour ce qui est du risque que les taux augmentent: Je suis totalement en accord avec toi, et c'est ce que je recommande à mes clients. Lorsqu'on prend une décision comme telle, on la prend car on croit que c'est la meilleure au moment précis que l'on la prend. Par contre, il peut arriver que la situation change, et que la stratégie mérite d'être changée, bien sûr!Si vous optez pour un prêt à 3,79% fixe 5 ans, par exemple, amorti sur 35 ans et que vous épargnez la différence, pendant 5 ans vous n'avez aucune surprise! Vous savez que, tant que vous faites plus de 3,79% de rendement sur vos investissements (immobiliers, boursiers, etc.) que vous faites grâce à des mensualités plus basses , vous serez gagnant. Point final!5 ans plus tard, si les taux ont changé, on doit revoir la stratégie. Bien sûr, si les taux seraient rendus à 8% par exemple, on doit se questionner à savoir si on est CERTAIN de faire un rendement de plus de 8% sur une période de 5 ans! Si vous n'êtes pas prêt à courir ce risque, et bien vous pourriez alors diminuer votre amortissement et alors là rembourser votre emprunt le plus rapidement possible, ce qui serait bien dans cette optique.Le questionnement que l'on doit toujours avoir est de savoir si, sur une période de X années, on s'attend à faire mieux que ce que nous coûtent nos emprunts. Si oui, alors vous amortissez sur le plus longtemps possible vos emprunts.Sinon, vous devriez peut-être, rendu là, opter justement sur un remboursement plus rapide de vos emprunts!Pour ce qui est du "levier excessif", je ne crois pas personnellement qu'un amortissement de 30, 35 ou 40 ans devrait être considéré comme un levier excessif!Le levier peut être risqué, mais peut aussi être contrôlé si on évalue bien tous les points.Entre autre, si on parle d'immobilier, prévoir un certain taux de vacances plus élevé qu'à la normal, vous protègera en cas de non paiements des locataires ou de loyers vacants quelques mois.Dernièrement, je peux t'assurer que le système bancaire canadien en 2010 s'occupe d'éviter que les investisseurs utilisent trop le levier.Le système bancaire se positionne de façon à ce que bientôt, les Banques ne prendront plus aucun risque lorsqu'ils prêteront. Ils ont un bon bout de chemin de fait encore! Il faudra alors que les investisseurs immobiliers se servent de stratégies innovatrices et intelligentes non pas pour utiliser le levier de façon excessive, mais bien pour maximiser leur retour sur investissement et profiter de ce qui leur est disponible (alors que la plupart ne connaissent pas toutes leurs options!).À suivre dans un prochain article...J'apprécie toujours avoir vos commentaires aussi. C'est de cette façon, en questionnant, en s'informant, en analysant, que l'on peut avancer et apprendre!Cordialement,Olivier Paré

  3. Pierre-Olivier Langevin
    11 mars 2010 à 12 h 32 min

    Wow Olivier, ta réponse est très complète, merci beaucoup!

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