Oct282009

2 Méthodes SIMPLES et EFFICACES qui vous permettront de FILTRER littéralement les propriétés à revenus (et commerciales) pour vous permettre de mettre l’Énergie, le Temps et l’Argent sur les Opportunités qui en valent vraiment la peine!

Que vous ayez quelques milliers, dizaines de milliers, ou centaines de milliers de dollars à investir, l’immobilier était, est et sera toujours un bon investissement, si vous investissez dans des propriétés de qualité, mais surtout si vous réussissez à acheter en DESSOUS de ce qu’elles valent réellement (certainement pas plus haut, n’est-ce pas?)
 
Pour travailler régulièrement avec des investisseurs immobiliers, j’ai décidé cette semaine de vous donner 2 méthodes (très simples) que vous pourrez utiliser pour évaluer, lorsqu’une opportun’ité se présente à vous, si elle vaut la peine que vous y mettiez de votre temps et de vos efforts. En utilisant ces 2 méthodes, vous pourrez vous consacrer uniquement sur les propriétés qui ont VRAIMENT du potentiel!
Règle numéro UN: Avant de donner une valeur à une propriété, servez vous des chiffres ACTUELS. Souvent, les vendeurs ou l’agent immobilier vous dira à quel point le secteur prendra de la valeur dans les prochaines années (à cause de tel ou telle raison, etc.), mais vous ne voulez PAS tomber dans ce piège!
Tant mieux si l’immeuble en question prend de la valeur dans les prochaines années. En fait, c’est ce que l’on veut, n’est-ce pas? Par contre, ça ne devrait pas se répercuter dans le prix que VOUS payez. Vous devriez payer pour ce que la propriété vaut ACTUELLEMENT, compte tenu des conditions ACTUELLES!
 
Si vous payez un immeuble considérant une croissance future qui pourrait arriver… et que cet événement n’arrive pas, vous l’aurez payer trop cher.
 
Méthode du taux de capitalisation: Pensez au taux de capitalisation comme étant le retour sur investissement que vous auriez si vous achèteriez l’immeuble comptant.
Les taux de capitalisation tournent en général entre 6 et 12%. Plus bas est le taux de capitalisation, plus faible est le risque (et plus faible est l’opportunité de croissance de cet immeuble). Plus élevé il est, plus le risque est élevé aussi.
 
En général, considérez acheter des propriétés ayant des taux de capitalisation de 8% à 12% maximum, pour avoir de belles opportuni’tés, mais sans prendre trop de risques.
Comment trouver le taux de capitalisation que vous devriez utiliser? Simple.
 
Demandez à votre agent immobilier de vous trouvez le taux de capitalisation des ventes d’immeubles comparables, dans le même secteur, avec un nombre semblable d’années de construction, ou servez-vous simplement de ce que VOUS voulez comme taux de capitalisation.
 
Disons que les ventes comparables dans le secteur ont été vendues à 8% de taux de capitalisation. Voici comment vous devriez calculer la bâtisse qui vous procure, par exemple 545,000.00$ de revenus d’opérations Nets (total des revenus, moins total des dépenses de l’immeuble, avant le service de la dette).
Divisez 545,000.000$ par .08 et vous aurez la valeur de la propriété, selon cette méthode, qui serait de 6,812,500.00$.
Bref, vous ne pouvez pas payer PLUS que 6,812,500.00$ pour cette propriété. En fait, pour faire une transaction gagnante, vous devez le payer SOUS ce prix.
Si l’immeuble est affiché à 8,500,000.00$, ne perdez pas votre temps! Par contre, s’il est affiché à 7,000,000.00$, il vaut peut-être la peine de prendre du temps et de commencer le processus de négociation.
Méthode « Cash On Cash Return »: Cette méthode vous dit combien de temps ça vous prendra avant de ravoir votre argent investi dans une propriété à revenus.
Pour ce faire, divisez le « cash flow » annuel NET (total des revenus, moins les dépenses, moins le service de la dette), par vos coûts d’acquisition et autres dépenses que vous avez à payer pour conclure la transaction (mise de fond, taxe de bienvenue, honoraires professionnelles de la part du courtier, évaluation, inspection, tests de sol, notaire, etc.)
Bref, en faisant ce simple calcul, vous savez exactement quel est le retour NET (une fois toutes dépenses de l’immeuble payées) sur chaque dollars que vous avez investis, personnellement, dans la transaction.
Les vrais bons deals et les bonnes transactions commencent normalement à partir d’un taux de 10% ou plus. Si votre agent immobilier vous dit que c’est impossible, remerciez le poliment et appelez-moi, je vous présenterai un agent immobilier qui saura vous trouver quelque chose de plus intéressant!

En 2009, au Québec, le marché immobilier est encore très bon, à des niveaux élevés
, mais il y a et aura toujours de très belles opportuni*tés d’investissements!

En résumé..

 

Ces 2 simples techniques pourront vous permettre de filtrer les opportunités qui viendront à vous, à savoir si vous voulez continuer à investir du temps dans cette transaction, ou si ça ne vaut pas la peine.
Si vous avez une propriété en vente qui se présente et que vous calculez un taux de capitalisation à 5%… passez à la prochaine! On ne veut rien en bas de 8%. Ne perdez pas votre temps!
La suivante vous donnerais un « Cash on Cash return » de 7%? Laissez faire, continuez à chercher et ne mettez pas de temps sur celle-ci.
À un moment donné, avec votre patience et vos critères gagnants, vous aurez enfin une propriété qui arrivera à vous avec un taux de capitalisation, ou un taux de « cash on cash return » qui s’approche de ce que vous désirez.
Vous pourrez enfin continuer à avancer et mettre du temps pour que, dans vos négociations, vous réussisiez à faire diminuer le prix par le vendeur, pour obtenir ce que vous désirez!PS: Ces calculs peuvent vous être utiles pour tout type d’immeubles à revenus et commerciaux. Que ce soit des propriétés à quelques centaines de milliers de dollars ou plusieurs millions de dollars, on peut se servir de ces calculs pour avoir une bonne idée du prix que vous pourriez payer la propriété (ou du prix que vous pourriez la vendre!).

Dévoué à vous aider à atteindre la LIBERTÉ et la SÉCURITÉ financière,

Olivier Paré
« Coach Financier », Conseiller Financier
et Président, Investissements Olivier Paré Inc.
Tel.: (418) 266-7290
Fax : (418) 948-9110
Courriel: olivier@MaStrategieFinanciere.com
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À propos de l'auteur


Oliver Pare

Olivier Paré est président d’AVEGO Groupe Financier, cabinet en assurance de personnes, et détenteur d'un permis comme représentant en épargne collective. Lecteur assidu et passionné par le monde de la finance, Olivier met toutes ses connaissances et sa persévérance au service de ses clients depuis plusieurs années. Vous pouvez rejoindre M. Paré par téléphone au (418) 266-7290 ou sans frais au (855) 266-7290.

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